Khi quỹ đất khu trung tâm gần như không thể mở rộng, hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM hướng xuống lòng đất. Phần định hướng không gian ngầm vừa phác ra các tuyến hầm mới, vừa nêu một khái niệm pháp lý ít khi xuất hiện trong quy hoạch đô thị: “quyền địa dịch”.
Hiện trạng công trình ngầm
Theo phần hiện trạng, TP.HCM có 18 công trình hầm, gồm 13 hầm cho xe cơ giới và 5 hầm chui đi bộ, tổng chiều dài khoảng 7,33 km, tiêu biểu là hầm sông Sài Gòn. Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên có đoạn đi ngầm 2,6 km với 3 ga ngầm ở khu trung tâm.
Dự thảo nhận định không gian ngầm đang được quy hoạch rời rạc, thiếu kết nối; trung tâm thương mại ngầm, bãi đỗ xe ngầm, đường đi bộ ngầm nối ga metro phần lớn chưa hoặc chậm triển khai. Khó khăn lớn nằm ở pháp lý: mới chỉ tầng hầm của công trình trên mặt đất được cấp giấy chứng nhận; chưa có quy định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng riêng cho công trình ngầm. Bù lại, nền phù sa cổ ở khu trung tâm được đánh giá thuận lợi cho xây dựng ngầm.
Ba tầng ngầm và “quyền địa dịch”
Hồ sơ dùng “địa dịch” để chỉ các quyền như quyền đi qua, cấp điện, cấp nước, mở lỗ thông gió trong phần đất của người khác – những vấn đề phát sinh khi công trình ngầm chạy bên dưới nhiều thửa đất. Dự thảo chia lòng đất thành ba tầng:
- Tầng nông: gắn với ranh giới sử dụng đất, dành cho giao thông tĩnh, đường đi bộ, ga tích hợp thương mại, nút giao khác mức.
- Tầng sâu: do địa phương quản lý, bố trí tuynel hạ tầng kỹ thuật, giao thông công cộng ngầm, đường ngầm; cần được cấp quyền địa dịch để tăng tốc xây dựng.
- Tầng rất sâu: dành cho hạ tầng liên vùng như đường điện cao thế, ống thoát nước dưới sâu; cũng cần quyền địa dịch nhằm giảm chi phí.
Dự thảo chưa nêu ngưỡng độ sâu cụ thể cho từng tầng.
Sáu khu trọng điểm và các tuyến ngầm đề xuất
Sáu khu vực được đề xuất nghiên cứu phát triển không gian ngầm, cần lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000: trung tâm hiện hữu, Thủ Thiêm, Chợ Lớn – Phú Thọ, Hòa Hưng – Cộng Hòa, khu vực thành phố mới Bình Dương và trung tâm khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Quanh các ga metro ngầm, quy hoạch chi tiết được ưu tiên trong bán kính 400 m; nơi các ga cách nhau dưới 400 m sẽ nghiên cứu kết nối trong phạm vi 200 m.
Các tuyến giao thông ngầm được nêu gồm tuyến dọc đường ven sông Sài Gòn dài khoảng 9 km, một phần tích hợp với đoạn metro số 6 đi ngầm qua sông; tuyến theo hướng đường trên cao số 4 cũ từ cầu Thủ Thiêm đến đường Phạm Văn Đồng khoảng 5 km.
Căn hộ trong bán kính 400 m quanh ga ngầm
Theo bản đồ quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, một số dự án căn hộ hiện hữu đã nằm trong phạm vi 400 m quanh ga ngầm. The Morning Star Plaza ở phường Bình Thạnh (Phường 26, quận Bình Thạnh cũ) cách ga ngầm tuyến metro số 2 Bình Dương khoảng 180 m, giá tham khảo trung bình khoảng 56 triệu đồng/m² (54–60 triệu đồng/m²). Kingdom 101 ở phường Diên Hồng (Phường 14, Quận 10 cũ) cách ga ngầm tuyến metro số 9 khoảng 190 m, giá khoảng 103 triệu đồng/m² (100–112 triệu đồng/m²).
Bài học quốc tế được viện dẫn
Hồ sơ dẫn đường hầm SMART ở Kuala Lumpur (Malaysia) dài 9,7 km, kinh phí 500 triệu USD, vừa chống lũ vừa giảm ùn tắc. Từ đó, dự thảo ưu tiên loại hầm kết hợp thoát nước, do ngập vì mưa và triều cường đang gia tăng.
Các đề xuất ngầm hóa đều còn ở mức định hướng, chưa có khái toán hay phân kỳ. Muốn đi xuống lòng đất, thành phố trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho phần đất nằm dưới mặt đất.
Bài viết được tổng hợp từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; các đề xuất có thể điều chỉnh sau khi lấy ý kiến, thẩm định. Giá hai dự án căn hộ nêu trong bài là mức tham khảo cập nhật đến 01/09/2026, chỉ minh họa mặt bằng giá khu vực, không hàm ý khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu
